京东收购翠宫饭店(我对京东27亿收购北京翠宫饭店的逻辑分析)

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北京翠宫饭店

11号，消息报道京东27亿受让了北京翠宫饭店有限公司100%股权，成为北京翠宫饭店的唯一所有者。

网络上议论纷纷，有说京东要开酒店，有说用来开发布会，有说买的好贵，有说占了便宜。还有亢奋的说“图的啥，安全开房呗”……贼热闹。

从一个存量地产从业者角度看，这是常见的存量商业地产更新改造项目：收购、改造赋能、持有（升值）/退出（获利），挺正常的操作。

或许因京东一介电商，加之有人去年在美国本色出演了一部毛片儿，才让公众有个新的吐槽点喷喷。

美国毛片儿上映后，任何事只要跟“京东”粘边儿，一准儿的被舆论诟病。再次说明勒住腰带很重要。

扯远了，回归正题。

翠宫饭店位于海淀区知春路76号京东收购翠宫饭店，四环内三环外，距离10号线知春里站100米，2站到中关村。在堵车令人痛不欲生的帝都，交通大大的便利。

翠宫饭店位置

翠宫饭店地属北京上地、中关村，北临清华大学等高校云集的教育、高科技聚集区。我猜，京东会将其改造为科技研发、商务办公为主的物业，既可方便就近招募科研人才京东收购翠宫饭店，还能成为京东在高新企业聚集的海淀区发展的空间载体。

妥妥的好位置。

翠宫饭店1998年开业，但几年前因业务惨淡酒店已经基本停业。翠宫饭店使用土地面积约11459.21平方米，建筑体量大约6.9万平方米，不包括地下面积，地上大约为4万多平方米。改造为写字楼后自用或者部分出租，参考周边情况租金大约10元每平米每天，满租情况下年租金可达1.47亿元，按27亿元收购价，再考虑改造费用，毛租金收益率应该在5%左右，符合市场情况。

从财务角度看，27亿元的价格还OK。

如果再加上京东考虑的区域办公便利、人才招募及产业聚集等因素，再想想北京整体规划和定位，城市用地的严格限制和物业高昂的价格（北京市政府都搬去通州了），用合理的价格在有情节的区域（中关村是刘强东发家的风水宝地）占个不错的位置，逻辑上情感上都说得通。

不需大惊小怪。

也应该不是为了安全开房。

前大概5年前，位于中关村西区的原凯宾斯基饭店就曾改造为办公用途的中关村互联网金融中心，重新定位为科技金融机构聚集空间，租户中就包括京东金融（现在更名为京东数字科技了）。想必，这个改造也启发了京东此次出于改造目的的收购。

存量时代，大量物业面临更新改造的挑战和需要。物业更新改造背后，既是主体的更新、产业的更新、区域经济结构的更新，也是人群构成的更新和业态更新。

杨斌 2019年2月13日 于上海

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